Quali documenti servono per vendere casa nel 2026

Il primo gruppo di documenti riguarda l'identità del venditore: dati anagrafici, regime patrimoniale e capacità giuridica a disporre dell'immobile. Il notaio li verifica prima di procedere all'istruttoria e alla stipula del rogito.

Il documento principale è la carta d'identità valida o il passaporto in corso di validità. Un errore frequente è scoprirla scaduta nelle settimane finali della trattativa. Conviene quindi controllarne la scadenza al momento della messa in vendita, non a pochi giorni dal rogito.

Al documento d'identità si affianca il codice fiscale, necessario per tutti gli atti fiscali connessi alla compravendita: dalla dichiarazione di plusvalenza al versamento delle imposte di registro.

Per chi è coniugato è obbligatorio l'estratto dell'atto di matrimonio, rilasciato dal Comune in cui è avvenuta la celebrazione. Serve al notaio per determinare il regime patrimoniale. In comunione dei beni entrambi i coniugi devono partecipare all'atto di vendita; in separazione dei beni, ciascuno può vendere autonomamente i propri beni. Se non si ricorda il regime applicato, l'estratto lo chiarisce in modo definitivo.

Chi è vedovo, divorziato o non coniugato presenta invece il certificato di stato libero o il certificato di stato civile corrispondente, anch'esso rilasciato dal Comune.

I cittadini stranieri non appartenenti all'Unione Europea aggiungono il permesso di soggiorno in corso di validità. I cittadini comunitari non residenti in Italia integrano con un documento di identità rilasciato dallo Stato di provenienza.

Tutti questi documenti si ottengono presso i Comuni o tramite l'app IO. I tempi di rilascio variano da uno a cinque giorni lavorativi: prepararli prima della commercializzazione evita ritardi nelle fasi successive.

L'atto di provenienza è il documento che dimostra in modo formale come il venditore è diventato proprietario dell'immobile. Per il notaio è il punto di partenza dell'istruttoria: senza di esso non è possibile verificare la continuità della titolarità né escludere vincoli nascosti.

Come stabilisce l'art. 1477 del Codice Civile, il venditore è obbligato a consegnare all'acquirente i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta. In pratica questo significa che chi vende deve dimostrare, con atti ufficiali, la propria legittimazione a trasferire la proprietà.

Le tipologie di atto di provenienza più comuni sono tre. La prima è il rogito di acquisto, cioè l'atto notarile con cui il venditore ha acquistato l'immobile a suo tempo: è il documento più diretto e più semplice da reperire, spesso già nella propria disponibilità. La seconda è la dichiarazione di successione, nel caso in cui l'immobile provenga da un'eredità: deve essere stata presentata all'Agenzia delle Entrate e trascritta nei Registri Immobiliari. La terza è l'atto di donazione, redatto da un notaio: richiede attenzione particolare perché può complicare l'erogazione del mutuo all'acquirente, che la banca potrebbe condizionare a garanzie aggiuntive.

Se l'atto originale è disponibile tra le proprie carte, si può usarlo direttamente. In caso contrario è possibile richiedere una copia autentica all'Archivio Notarile Distrettuale competente o al notaio che ha stipulato l'atto, con un costo di recupero che varia indicativamente tra i 50 e i 100 euro.

Per atti datati conservati solo in forma cartacea, il recupero richiede due o tre settimane: è tra i documenti da richiedere per primi.

La visura catastale e la planimetria catastale sono i due documenti che identificano l'immobile nei registri ufficiali dello Stato. Servono a chi compra per verificare i dati fiscali e la corrispondenza tra la documentazione depositata e lo stato reale dell’immobile.

La visura catastale contiene i dati identificativi dell'unità immobiliare (foglio, particella, subalterno, categoria catastale e rendita) e i dati del titolare del diritto reale. Secondo l'Agenzia delle Entrate (2025), la visura consente di acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili nonché i dati anagrafici dei soggetti intestatari. I titolari del diritto di proprietà possono richiederla gratuitamente online attraverso i servizi di consultazione catastale dell'Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS.

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell'unità immobiliare registrata al catasto. Il punto critico è la conformità allo stato di fatto: la planimetria depositata deve corrispondere a come l'immobile è distribuito attualmente, anche dopo eventuali ristrutturazioni o spostamenti di tramezzi. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di difformità tra planimetria e stato di fatto, il venditore è tenuto a dichiararlo nell'atto di vendita e a sanare la situazione con una variazione catastale tramite procedura DOCFA.

Se la planimetria non corrisponde, è opportuno fare una verifica tecnica preventiva prima della firma del preliminare.

Entrambi i documenti si richiedono gratuitamente online o agli sportelli catastali. I tempi per la versione telematica sono immediati; per quella cartacea allo sportello variano da uno a tre giorni.

L'Attestato di Prestazione Energetica, comunemente noto come APE, è uno dei documenti per vendere casa con le scadenze più anticipate: deve essere disponibile già al momento della pubblicazione dell'annuncio di vendita, prima ancora di ricevere le prime visite.

Secondo ENEA (2026), l'APE è obbligatorio per ogni compravendita e deve essere allegato sia al contratto preliminare sia all'atto definitivo. Ogni annuncio deve indicare la classe energetica dell'immobile, su una scala che va da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza). Chi pubblica un annuncio senza questa indicazione è esposto a sanzioni amministrative. Il portale ENEA PNPE2 fornisce il quadro normativo completo e le indicazioni per trovare un certificatore abilitato nella propria area.

L'APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e iscritto ai registri regionali dei certificatori energetici. Ha una validità di dieci anni, salvo interventi strutturali sull'impianto di riscaldamento o sull'involucro dell'edificio. Se la casa è stata oggetto di lavori di efficientamento energetico negli ultimi anni, occorre verificare se l'APE è aggiornato agli interventi realizzati.

I tempi per ottenerlo variano da tre a dieci giorni lavorativi, in base alla disponibilità del tecnico e alla complessità dell'immobile. Il costo dipende dalla tipologia e dalle dimensioni dell'unità immobiliare e rientra tra le spese che il venditore deve preventivare.

Per le unità immobiliari nelle province di Pordenone e Udine, NewInterhouse indica ai propri clienti i certificatori energetici accreditati con cui collabora abitualmente. Ciò consente di coordinare il sopralluogo del tecnico con la preparazione dell'immobile per le foto e la valutazione, senza che ogni adempimento comporti una visita separata.

La conformità urbanistica è l'area documentale più complessa e quella che più spesso causa ritardi o blocchi nelle trattative. Riguarda la regolarità edilizia dell'immobile rispetto alle autorizzazioni rilasciate dal Comune nel corso del tempo.

Il nucleo di questa documentazione è costituito dai titoli abilitativi: la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di costruire, la SCIA o la CILA, a seconda dell'epoca e del tipo di intervento. Questi documenti attestano che l'immobile è stato costruito e, nel tempo, modificato con le dovute autorizzazioni. Si richiedono all'archivio edilizio del Comune in cui si trova l'immobile, presentando istanza di accesso agli atti.

Al patrimonio documentale urbanistico si affianca il certificato di agibilità (ex abitabilità), che attesta la conformità dell'immobile ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico stabiliti dalla normativa vigente. Si ottiene dal Comune: se non è mai stato rilasciato o è andato perso, occorre presentare nuova istanza. L'assenza del certificato di agibilità non impedisce il rogito, ma obbliga il venditore a dichiararne esplicitamente la mancanza nell'atto, con possibili ripercussioni sul prezzo di vendita.

Secondo LavoriPubblici.it (2024), il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con Legge 105/2024) ha introdotto nuove tolleranze per le difformità di piccola entità realizzate prima del 24 maggio 2024: dal 6% per immobili sotto i 60 mq al 2% per superfici oltre 500 mq. Le difformità significative richiedono ancora la regolarizzazione ordinaria.

Una verifica tecnica preventiva tra immobile reale, titoli abilitativi e planimetria catastale consente di individuare e risolvere le criticità prima che diventino un ostacolo in trattativa.

La visura ipotecaria verifica se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli ai Registri Immobiliari: conoscerne lo stato è fondamentale prima di avviare la vendita.

Si richiede agli sportelli catastali o online. Se l'immobile è libero da vincoli, la vendita procede senza complicazioni. Se invece risulta iscritta un'ipoteca, le soluzioni sono due.

La prima è l'estinzione del mutuo prima del rogito: il venditore salda il debito residuo con fondi propri e chiede alla banca la quietanza di estinzione. La seconda, più comune, è l'estinzione contestuale al rogito: una parte del prezzo di vendita viene versata direttamente alla banca del venditore, che a sua volta estingue il mutuo e rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca nello stesso atto notarile.

Il Consiglio Nazionale del Notariato descrive la procedura di estinzione e cancellazione dell'ipoteca come un passaggio gestito dal notaio al momento del rogito, senza necessità di anticipare la cancellazione. La Legge 40/2007 (cosiddetta Legge Bersani) ha semplificato la procedura: una volta estinto il mutuo, la banca è tenuta a comunicare la cancellazione entro trenta giorni senza oneri aggiuntivi per il mutuatario.

Se il mutuo è già estinto ma l'ipoteca risulta ancora iscritta, occorre richiederne la cancellazione alla banca prima di avviare la vendita, con un'attesa di trenta o sessanta giorni.

La propria banca fornisce il conteggio estintivo, che indica il saldo esatto del mutuo alla data del rogito; ha validità di dieci o quindici giorni e va rinnovato se l'atto slitta.

Per gli appartamenti in condominio, la documentazione si estende a un terzo ambito: la gestione dello stabile. Questi documenti non sono sempre obbligatori per legge, ma vengono richiesti da ogni acquirente attento e dalla maggior parte delle banche in fase di istruttoria del mutuo.

Il documento centrale è il verbale dell'ultima assemblea condominiale, che riporta eventuali delibere già approvate su lavori straordinari, cause in corso o controversie con i condomini. Un acquirente vuole sapere se, nel mese successivo al rogito, dovrà far fronte a una spesa straordinaria già votata ma non ancora fatturata. Le spese condominiali deliberate prima della firma del contratto definitivo restano, salvo accordo diverso, a carico del venditore.

A questo si affianca il bilancio condominiale dell'ultimo esercizio chiuso, sia il consuntivo sia il preventivo in corso, che fornisce una fotografia delle spese ordinarie dello stabile. Entrambi si richiedono all'amministratore di condominio: i tempi sono in genere di due o tre giorni lavorativi.

Un ulteriore elemento è la dichiarazione dell'amministratore sulla regolarità del pagamento delle quote condominiali da parte del venditore. Se esistono arretrati non saldati, l'acquirente può rivalersi sul venditore anche dopo il rogito.

Sul fronte degli impianti, la certificazione di conformità e il libretto della caldaia non sono obbligatori ma la loro assenza può incidere sulla negoziazione del prezzo. Per impianti rifatti dopo il 2008, la dichiarazione di conformità è il documento standard.

Raccogliere questi documenti prima delle prime visite consente di rispondere con precisione a ogni acquirente, senza dover attendere l'amministratore in momenti critici.

Tre situazioni particolari richiedono documenti aggiuntivi rispetto alla lista standard. Riconoscerle in anticipo consente di prepararsi senza rallentare la trattativa.

Casa ereditata. Quando l'immobile proviene da una successione, all'atto di provenienza ordinario si aggiunge la documentazione successoria. Sono necessari: la dichiarazione di successione presentata all'Agenzia delle Entrate, la trascrizione dell'accettazione dell'eredità nei Registri Immobiliari (passaggio spesso dimenticato) e, se applicabile, il testamento. La trascrizione è il passaggio che rende opponibile ai terzi il titolo dell'erede: senza di essa, il notaio non può procedere al rogito. Tra raccolta dei documenti e trascrizione, i tempi possono estendersi da quattro a otto settimane. La guida alla vendita di NewInterhouse contiene l'iter completo, incluse le implicazioni fiscali.

Casa cointestata. Se l'immobile è intestato a più proprietari, il consenso di tutti i comproprietari alla vendita è obbligatorio. Tutti devono firmare il contratto preliminare e il rogito, oppure rilasciare una procura notarile a uno dei comproprietari. In caso di disaccordo tra comproprietari, la vendita della sola quota è possibile ma rende l'immobile molto meno appetibile per un acquirente ordinario.

Immobile con inquilino. Se l'appartamento è concesso in locazione al momento della messa in vendita, occorre disporre della copia del contratto di affitto registrato e verificare se all'inquilino spetti il diritto di prelazione previsto dalla Legge 392/1978. Il mancato rispetto del diritto di prelazione espone il venditore a responsabilità legale.

NewInterhouse gestisce tutte e tre le casistiche nel mercato di Pordenone e Udine. Per un piano operativo personalizzato, contattaci tramite il modulo di valutazione.

Raccogliere i documenti per vendere casa nel 2026 è un processo che richiede pianificazione e, in alcuni casi, il coinvolgimento di più professionisti: un geometra per la verifica catastale, un certificatore energetico per l'APE, l'amministratore di condominio per la documentazione dello stabile. Affidarsi a un'agenzia immobiliare che gestisce questo processo internamente evita che ciascun adempimento diventi un appuntamento separato e un ritardo aggiuntivo.

NewInterhouse accompagna i venditori di Pordenone e Udine nella fase di raccolta documentale fin dalla valutazione iniziale. Quando l'immobile è pronto per il mercato, tutta la documentazione è già verificata e disponibile, il che riduce il tempo medio dalla firma del contratto preliminare al rogito.

Per sapere quale documentazione è necessaria nel tuo caso specifico e ricevere una stima gratuita del tuo immobile, usa il form di valutazione di NewInterhouse. Il consulente che ti contatterà valuterà anche la situazione documentale insieme al prezzo di mercato, così da avere un quadro completo prima di iniziare.

Brocardi: Art. 1477 c.c.: Consegna della cosa

Agenzia delle Entrate: Visura catastale: Che cos’è

Agenzia delle Entrate: Planimetria catastale: Scheda informativa

ENEA: APE: Attestato di Prestazione Energetica

LavoriPubblici.it: Decreto Salva Casa e mercato immobiliare (giugno 2024)

Consiglio Nazionale del Notariato: Estinzione e cancellazione dell'ipoteca