Hai Deciso di Vendere Casa?

Vendere un immobile non è un singolo atto, ma un percorso articolato in sei fasi distinte. Conoscerle in anticipo evita le sorprese che, nella maggior parte dei casi, rallentano la trattativa o abbassano il prezzo finale.

La prima fase è la valutazione dell'immobile. Il prezzo di partenza deve riflettere i prezzi reali delle compravendite avvenute nella stessa zona negli ultimi sei mesi, non i prezzi degli annunci online che, strutturalmente, sono più alti dei valori effettivi di chiusura. Le quotazioni OMI del 2° semestre 2025 rappresentano il riferimento istituzionale per ogni tipologia di immobile e zona territoriale.

La seconda fase è la raccolta dei documenti. Prima di pubblicare l'annuncio, è necessario avere pronti i documenti identificativi dell'immobile: l'atto di provenienza, la visura catastale, la planimetria catastale conforme allo stato di fatto e l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Documenti mancanti o non aggiornati bloccano la trattativa nelle fasi più avanzate, spesso quando la vendita sembra già conclusa.

La terza fase è il piano di marketing: le foto, il video, la descrizione dell'annuncio e la pubblicazione su più portali.

La quarta fase comprende la gestione delle visite e delle proposte: filtrare le richieste, qualificare gli acquirenti e gestire le offerte in modo professionale.

La quinta fase è il contratto preliminare, dove si formalizzano le condizioni della vendita e si incassa la caparra confirmatoria.

La sesta e ultima fase è il rogito notarile, con il quale si trasferisce definitivamente la proprietà e si salda il prezzo. Quindi, ogni fase ha documenti propri e scadenze da rispettare: pianificare con anticipo riduce i rischi di interruzione.

Il tempo necessario per vendere una casa in Italia dipende da tre variabili principali: il prezzo rispetto al mercato, la qualità della presentazione dell'annuncio e la copertura del piano di marketing. I dati nazionali più recenti indicano una media di 5,5 mesi per chiudere una compravendita residenziale, secondo il Sondaggio Congiunturale sul Mercato Immobiliare Q4 2025 di Banca d'Italia, OMI e Tecnoborsa.

La distribuzione non è uniforme. Secondo l'analisi di Idealista sul terzo trimestre 2025, il 31% degli immobili si vende entro tre mesi, il 44% richiede tra tre mesi e un anno, mentre l'11% rimane invenduto per oltre dodici mesi. Quest'ultima categoria è quasi sempre composta da immobili con un prezzo superiore al 10-15% rispetto al valore di mercato.

Nel Friuli Venezia Giulia, il Nord-Est si conferma tra le aree più dinamiche d'Italia: il margine di trattativa medio è del 5,0%, il più basso tra tutte le macroaree geografiche rilevate dal Sondaggio Congiunturale Q4 2025. Inoltre, il 63,8% delle compravendite nel quarto trimestre 2025 è stato supportato da un mutuo ipotecario, il che segnala una domanda sostenuta da acquirenti qualificati. Per i dati specifici sui tempi e sui prezzi nelle province di Pordenone e Udine, le guide dedicate riportano l'analisi del mercato locale aggiornata al 2° semestre 2025.

Vendere casa comporta costi precisi. Conoscerli prima di avviare la vendita permette di calcolare il netto effettivo che si riceverà dal rogito.

La provvigione dell'agenzia immobiliare si attesta mediamente tra il 3% e il 4% del prezzo di vendita, più IVA al 22%, secondo i dati FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, 2025). Su un immobile venduto a €200.000, la provvigione è quindi compresa tra €6.000 e €8.000, a cui aggiungere tra €1.320 e €1.760 di IVA. Questa è la voce principale a carico del venditore.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per legge ai sensi del D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche: senza APE non si può pubblicare l'annuncio né procedere al rogito. Il costo varia tra €150 e €250 per un appartamento, in base alla superficie e alla complessità dell'immobile.

Le imposte sulla plusvalenza dipendono dalla situazione fiscale del venditore. Chi vende la propria abitazione principale è generalmente esente, indipendentemente dal prezzo di vendita. Per le seconde case cedute entro cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza è tassata al 26%, secondo l'Agenzia delle Entrate. Le spese documentate, inclusa la provvigione dell'agenzia, sono deducibili dalla base imponibile.

Il notaio, per prassi consolidata e ai sensi dell'art. 1475 del Codice Civile, è a carico dell'acquirente. Il venditore sostiene unicamente i costi notarili legati alla propria situazione specifica, come la cancellazione di un'ipoteca residua.

Prima di pubblicare l'annuncio e molto prima del rogito, è necessario raccogliere e verificare una serie di documenti. Presentarsi alla trattativa con la documentazione incompleta è uno degli errori che rallentano o interrompono le vendite più avanzate.

I documenti obbligatori per ogni compravendita sono i seguenti.

L'atto di provenienza è il documento che attesta come il venditore è diventato proprietario dell'immobile: il rogito di acquisto, la dichiarazione di successione, l'atto di donazione o una sentenza giudiziale. Senza questo atto il notaio non può procedere, perché deve verificare la continuità della proprietà e l'assenza di vincoli.

La visura catastale riporta i dati identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno, rendita, categoria) e deve essere aggiornata e coerente con la realtà.

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica dell'unità immobiliare e deve corrispondere allo stato di fatto attuale: se sono stati spostati tramezzi o aperte porte senza aggiornare il catasto, è necessario procedere con una variazione prima del rogito.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per pubblicare l'annuncio e deve essere in corso di validità (10 anni dalla data di emissione). Va redatto da un tecnico abilitato.

Il certificato di agibilità attesta che l'immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalla legge. Per gli immobili di nuova costruzione è rilasciato dal Comune; per gli immobili esistenti va richiesto se mancante. Inoltre, per gli immobili in condominio, servono il regolamento condominiale, le ultime spese ordinarie e straordinarie approvate e i verbali delle ultime assemblee. Infine, una visura ipotecaria consente di verificare l'assenza di ipoteche o pignoramenti in corso.

I dati sul mercato del Friuli Venezia Giulia mostrano una differenza netta tra gli immobili che si vendono entro tre mesi e quelli che restano invenduti oltre un anno. Questa differenza è quasi sempre spiegata dalla combinazione di cinque fattori.

Primo fattore: il prezzo. È la variabile con l'impatto più alto in assoluto. Un prezzo superiore del 10% rispetto al valore di mercato riduce drasticamente il numero di acquirenti che contattano il venditore fin dalle prime settimane, che sono le più importanti perché l'immobile ha la massima visibilità. Più l'annuncio rimane in rete senza trattative, più gli acquirenti si insospettiscono. La valutazione corretta si basa sulle compravendite reali avvenute nella stessa zona negli ultimi sei mesi, non sugli annunci online.

Secondo fattore: la qualità della presentazione. Foto sfocate, ambienti in disordine o luce scarsa riducono l'interesse prima ancora che l'acquirente abbia letto la descrizione. Foto professionali e un video dell'immobile aumentano significativamente il numero di richieste di visita.

Terzo fattore: la visibilità multicanale. La presenza su più portali amplia il bacino di potenziali acquirenti in modo proporzionale. Immobiliare.it, Idealista e Casa.it raggiungono audience diverse: un acquirente che non usa un portale usa l'altro.

Quarto fattore: la documentazione pronta. Un acquirente motivato che trova un immobile senza APE, con la planimetria non aggiornata o senza il certificato di agibilità rinuncia spesso all'acquisto o usa i ritardi per rinegoziare il prezzo al ribasso.

Quinto fattore: la gestione professionale della trattativa. Rifiutare un'offerta ragionevole per motivi emotivi o non saper rispondere a una controproposta fa sfumare vendite già avviate. Affidarsi a un agente esperto riduce il rischio di perdere l'acquirente giusto.

Vendere casa è un processo in cui gli errori si pagano due volte: in termini di tempo e in termini di prezzo finale. I più frequenti, documentati dall'analisi del mercato italiano e dall'esperienza diretta nelle province di Pordenone e Udine, sono i seguenti.

Errore 1: sopravvalutare il prezzo di partenza. È l'errore più comune e il più costoso. Un immobile fuori prezzo nelle prime settimane perde visibilità e poi costringe a ribassi progressivi che danneggiano la percezione del valore. Il segnale "prezzo ribassato" è letto dagli acquirenti come un segnale negativo sull'immobile, indipendentemente dalla causa reale.

Errore 2: trascurare la presentazione. Un appartamento buio, con foto di scarsa qualità o ambienti sovraccarichi di oggetti personali riduce l'interesse prima ancora della visita. Piccoli interventi di ordine e valorizzazione degli spazi hanno un ritorno elevato rispetto al costo.

Errore 3: avviare la vendita con documentazione incompleta. Scoprire a trattativa avanzata che la planimetria non è aggiornata o che manca il certificato di agibilità può bloccare il rogito. La verifica dei documenti va fatta prima di pubblicare l'annuncio, non dopo.

Errore 4: gestire le offerte con emotività. Un immobile è spesso carico di valore affettivo per chi lo vende, ma per chi lo acquista è una decisione economica. Rifiutare un'offerta seria perché "si è sicuri di valere di più" o rispondere in modo impulsivo alla prima controproposta sono reazioni che costano in termini di vendite perse.

Errore 5: non aggiustare la strategia. Se dopo quattro o sei settimane non arrivano proposte concrete, è necessario analizzare la situazione e intervenire: sul prezzo, sulla presentazione o sulla copertura dei portali. Aspettare senza modificare nulla raramente produce risultati diversi.

NewInterhouse opera nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia dal 1993. In oltre trent'anni di attività nel mercato immobiliare del Friuli Venezia Giulia, il metodo di vendita si è costruito intorno a una certezza: il risultato per il venditore dipende dalla qualità delle decisioni prese nelle prime settimane, non da quanto tempo l'immobile rimane sul mercato.

Il percorso inizia con un sopralluogo gratuito a domicilio e una valutazione basata sui prezzi effettivi di chiusura delle compravendite avvenute nella stessa zona, consultati sulle quotazioni OMI del 2° semestre 2025. Non si tratta di una stima orientativa: è un'analisi specifica per zona OMI, tipologia e stato conservativo dell'immobile.

Dopo la valutazione, si avvia il piano di marketing: le foto professionali, il video e la pubblicazione dell'annuncio su oltre 20 portali immobiliari, tra cui Immobiliare.it, Idealista e Casa.it. Tu ricevi la massima esposizione possibile sul mercato locale e nazionale fin dal primo giorno.

Durante la fase di trattativa, gli agenti di NewInterhouse gestiscono le richieste di visita, qualificano gli acquirenti in termini di solidità finanziaria, presentano e gestiscono le proposte di acquisto e tutelano gli interessi del venditore fino alla firma del contratto preliminare. La documentazione viene verificata nella fase iniziale, in modo che non emergano ostacoli a trattativa avanzata.

Tu ricevi un agente dedicato, un piano di marketing trasparente e un supporto continuo fino al rogito. Dalla firma del mandato alla consegna delle chiavi, ogni fase è seguita con l'esperienza che deriva da oltre trent'anni di compravendite nel Friuli Venezia Giulia.